Dù được kỳ vọng sẽ chặn đứng nạn đầu cơ nhà ở xã hội, quy định này cũng khiến giới chuyên môn và người dân băn khoăn về tính khả thi và quyền lợi hợp pháp.
Siết chặt để bảo vệ mục tiêu an sinh
Theo dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi), Chính phủ đề xuất sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, người mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại nhà cho người thuộc diện đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội hoặc cho chủ đầu tư.
Đặc biệt, giá bán tối đa bị khống chế không được vượt quá giá trong hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư. Với nhà ở xã hội dạng thuê mua, nếu người sở hữu không còn nhu cầu thì phải chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà.
Trước đề xuất này, một chuyên gia kinh tế tại TP.HCM cho rằng việc khống chế giá bán lại bằng giá gốc hợp đồng sẽ chặn đứng động cơ của giới đầu cơ. Khi các ưu đãi từ Nhà nước như quỹ đất, thuế, tín dụng được bảo toàn, nhà ở xã hội sẽ quay về đúng vai trò cốt lõi là bảo đảm chỗ ở cho người thu nhập thấp.
Cũng theo chuyên gia này, việc khống chế người mua và giá bán sẽ buộc thị trường thứ cấp hạ nhiệt về đúng khả năng chi trả thực tế của người thuộc diện thụ hưởng. Đồng thời, giải pháp tích hợp xác thực điều kiện mua nhà trên hệ thống VNeID sẽ là công cụ công nghệ then chốt giúp quản lý minh bạch, tránh gian lận.
Băn khoăn góc độ pháp lý và quyền tài sản
Dù ủng hộ mục tiêu ngăn chặn đầu cơ, nhiều ý kiến pháp lý cho rằng quy định khống chế giá gốc sau nhiều năm cần được cân nhắc kỹ để tránh ảnh hưởng bất hợp lý đến quyền lợi chính đáng của người dân.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Hoàng Thị Ánh Vân, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết Hiến pháp năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 bảo hộ quyền sở hữu tài sản và quyền định đoạt hợp pháp của công dân. Hiện nay, điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 đang cho phép người dân được chuyển nhượng tự do theo giá thị trường sau 5 năm.
"Vì vậy, đề xuất tiếp tục giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng sau 5 năm không mặc nhiên trái pháp luật, nhưng đặt ra vấn đề cần đánh giá về phạm vi, tính hợp lý và mức độ cần thiết của việc hạn chế quyền định đoạt tài sản", luật sư Ánh Vân cho biết.
Theo luật sư, nhu cầu thay đổi chỗ ở do gia tăng thành viên gia đình, chuyển nơi làm việc hoặc cải thiện thu nhập là những nhu cầu dân sự hoàn toàn chính đáng. Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở xã hội cũng gắn với những điều kiện đặc thù của chính sách hỗ trợ.
Do đó, cần đánh giá đồng thời quyền lợi của người sở hữu và mục tiêu duy trì nguồn nhà ở phục vụ đúng đối tượng.
Để đảm bảo sự hài hòa trong câu chuyện này, luật sư Ánh Vân cho rằng cần phân biệt rõ ràng giữa hành vi trục lợi với nhu cầu chuyển nhượng hợp pháp, không nên mặc nhiên coi mọi giao dịch bán lại là vi phạm.
Cùng đó cần nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng có điều kiện, quyền ưu tiên mua lại của các chủ thể đủ điều kiện và phương pháp xác định giá chuyển nhượng phù hợp. Đồng thời, phải bảo đảm tính khả thi, tránh hạn chế khả năng giao dịch đến mức ảnh hưởng bất hợp lý đến quyền lợi của chủ sở hữu.
Cuối cùng là xây dựng quy định chuyển tiếp rõ ràng, phân biệt giao dịch đã xác lập trước và sau thời điểm luật mới có hiệu lực; tăng cường kiểm soát điều kiện mua, sử dụng và chuyển nhượng thông qua hệ thống dữ liệu nhà ở.
Về nguyên tắc, chính sách nhà ở xã hội phải bảo đảm đúng mục tiêu an sinh, đồng thời việc hạn chế quyền tài sản cần có căn cứ pháp luật rõ ràng, hợp lý và tương xứng với mục tiêu quản lý.
